土地供应紧缩态势凸显房价上涨压力犹存异翅鱼藤

2022-07-20

土地供应紧缩态势凸显，房价上涨压力犹存

4月16日，国土资源部发布消息称，根据各地上报汇总，2013年全国住房用地计划供应15.08万公顷，是过去五年年均实际供应量的1.5倍，其中“三类住房”（保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房）用地计划占住房用地计划总量的79.4%，符合调控政策要求。

值得注意的是，今年我国住房用地计划供应15.08万公顷，为近三年最低值。土地供应紧缩态势凸显。

很有意思，在今年“两会”期间，国土资源部部长徐绍史承诺：2013年将进一步加大房地产土地供应的力度，使土地价格保持稳定，同时要更好地发挥地方和公众的作用来加强监督。他当时称：“今年房地产土地供应量不会低于前5年平均数，估计在16万公顷左右。”很显然，如今公布的15.08万公顷计划供应量在徐绍史口中的“16万公顷左右”的“左边”范围。

地方政府青睐“细水长流”

地方政府自始至终喜欢土地供应“细水长流”，而在诸多“饥饿营销”的范例下，房价才得以一涨再涨。

在中国土地学会副会长黄小虎看来，“土地财政”是个俗称，一般是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。实际上，土地出让后，地方政府还能获取包括建筑业、房地产业等营业税为主的财政预算收入，这些收入全部归地方支配。这两项占到地方税收的近四成。在一些地方，“土地财政”成了名副其实的“第二财政”，有的甚至成了财政收入的主要来源。

早在2009年，全国各地“地王”如雨后春笋，频频被媒体报道。中国社会科学院金融研究所研究员尹中立就认为，土地供应的减少是出现“地王”的重要原因，地方政府有囤积土地的嫌疑。

按照尹中立的说法，而且已有企业开始向国良铜材下了定单2009年，地方政府主动减少土地供应的原因主要有两点：

其一是2008年年底的房地产在建工程数量巨大，在建的建筑面积达24亿平方米，按照2008年的销售速度（年销售6亿平方米）需要4年时间才能消化在建房地产工程。因此，在2009年年初制定当年的土地供应计划时倾向于减少土地供应。

其二是中国人民银行实施宽松的货币政策，放松信贷控制，地方政府从银行融资极为方便。在信贷规模不再受控制的情况下，商业银行将信贷的重点放在政府的基础设施建设领域，信贷的直接对象是名目众多的政府融资平台。据有关部门的统计，在2009年上半年的7万多亿元新增贷款中，通过政府融资平台发放的贷款有近5万亿元。在银行融资十分便利的情况下，地方政府通过出让土地来获取资金的压力大大减轻。

而今地方政府收紧土地供应的苗头又起。2013年我国住房用地计划供应15.08万公顷，为近三年最低值。据了解，今年的住房用地供应计划是国土资源部按照国务院工作部署，组织全国31个省（区、市）及新疆生产建设兵团共同编制的。

有意思的是，如今已经“缩水”的目标实现起来恐怕也尤为费劲。据相关资料显示，2012年，北京未完成年初的供地计划，这并非初次，2005年、2006年等年度，北京市土地供应计划就多次出现未如期完成的情况。

当然，北京也不是孤例，中国房地产指数研究院的同期市场监测数据显示，广州、深圳已经连续四年未能完成年度土地供应计划。

为何会发生承诺屡屡落空的情况，根源还在于地方政府的态度。重庆市市长黄奇帆表述的很直白，他非常认同土地供应“细水长流”，市政府计划20年内每年只能开发5%，40多万亩地的储备资源一年最多用2万亩。

对于上述“饥饿营销”的做法，地方政府美其名曰，长效机制、持续利用。换一种说法便是，坐地起价。

计划往往落空。如此一来，国土资源部的供地规划只不过是一个面子工程。2012年年初，国土部设定的全年住房用地供地计划是17.26万公顷，年中缩减为15.93万公顷，最终仅完成11.08万公顷，为计划量的近七成。2011年全国落实住房用地计划13.59万公顷，计划落实率62.3%。

谨防保障房增加反促房价上涨

值得一提的是，在2013年土地供应计划中，民生方面被“周全”地考虑到了。根据披露的信息显示，在今年已经缩减的住房用地供应计划中，保障性安居工程和中小套型普通商品住房用地计划占总量的79.4%，比去年略有提升。对今年“新开工630万套”保障性安居工程用地实现应保尽保。业内人士表示，这次公布的计划明显释放了我国土地紧张的信号，在总量减少的情况下，商品房用地被进一步压缩，部分用地成本可能会转嫁到商品房上。

业内人士的顾虑并非空穴来风。之前，就有讨论，保障性住房建设所解决的，都是低收入人群的居住需求，解决的是买不起房的购房需求。加大保障性住房建设，将会使得一部分觉得房价高的人，可以去选择廉租房、经济适用房，市场会更加经济化地自我调节，像现在的国家房产新政这种行政手段的宏观调控将会逐渐退出，所以这样完全的市场化行为，反而会使得房价更高。

这种声音并不弱小。北京市房地产业协会秘书长陈志认为，目前部分一线城市住房供地依然紧张，这些地区人口不断涌入、人口增长压力加大，保障房的建设要求和需求压力更大，政府的保障房用地收储成本在不断增加，因此地方财政压力和负担更大，如果土地不能形成有效的合理利用和资金良性循环，矛盾会长期存在且越来越尖锐。一些保障房建设通过土地招拍挂的方式成为了推升房价上涨的显性因素，这层成本被开发商背上后转移到了商品房上，也会推升房价。

“简单地增加土地供应量并不能解决一线城市的高房价问题，要将高地相干标准以下：价和高房价提到同样的高度来调控，这就需要从根本上改变地方政府以地求财的发展方式，改变地方政府利益和土地制度的关系，最终将行政抑制市场的‘手’拿开。”

此外，中欧国际工商学院经济学与金融学教授许小年曾公开强调，价格是由市场的供给和需求决定的。“调控政策暂时压制了需求，但是也不可能永久的消除哪怕是部分的需求。需求还在那儿，只是暂时地压制住了。随着人口收入和城镇化提高，对房地产的需求必然不断增加。如果供给跟不上，价格肯定是一路上涨。”

在他看来，国家房价的上涨一定是和人为的土地供应的控制有关。18亿亩红线，起码是从预期上牢牢地建立起了土地稀缺，从而房产稀缺的概念。土地供应不增加，需求这一端，人口收入城镇化都在提高。房价肯定要上去，为了提供一个长远的解决方案，应该认真考虑，取消18亿亩红线，认真考虑土地制度改革。建立起土地的一级市场，目前土地一级市场是由政府垄断的，真正地建立起土地一级市场，能够让市场来调节土地的供应。在楼价、地价高的时候有更多的土地进入市场，来平抑楼价和地价。（本报张惠）

来源：中国商报

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